Dolby Poland zmodernizowało swoje wrocławskie biuro w kompleksie Business Garden przy ulicy Legnickiej. Prace objęły blisko 2 900 m² na dwóch kondygnacjach i polegały na całkowitej reorganizacji dotychczasowego układu. Projekt architektoniczny przygotowała pracownia CUDO, a fit-out wykonał Neo Świat.

Fakty

  • Najemca: Dolby Poland
  • Budynek: Business Garden Wrocław, ul. Legnicka (Fabryczna)
  • Powierzchnia: blisko 2 900 m² na dwóch kondygnacjach
  • Projekt architektoniczny: CUDO
  • Wykonawca fit-outu: Neo Świat
  • Zakres: przebudowa układu, instalacje, sufity, posadzki, wykończenia
  • Tryb prac: w czynnym biurze

Nowa aranżacja rozkłada powierzchnię na strefy o różnym przeznaczeniu. Powstały sale konferencyjne, focus roomy, pokoje do pracy zespołowej, strefy coworkingowe i strefy relaksu, a obok nich audytorium, biblioteka, gaming room oraz rozbudowane zaplecze socjalne. To rozpiętość funkcji, która jeszcze kilka lat temu należała do siedzib głównych, a dziś pojawia się w biurach regionalnych.

Punktem wyjścia był open space i to on okazał się głównym wyzwaniem. Wydzielenie w nim kilkunastu stref o różnych wymaganiach akustycznych i technicznych oznacza przebudowę tego, co w biurze najmniej widoczne: przebiegów wentylacji, instalacji elektrycznych, teletechnicznych i przeciwpożarowych. W tym projekcie doszły do tego nowe sufity, posadzki i wykończenia ścian oraz zabudowy gipsowo-kartonowe wyznaczające nowe podziały.

Osobnym ograniczeniem był tryb prac. Biuro pozostawało czynne, więc harmonogram musiał się układać wokół pracy zespołów, a nie odwrotnie. To najdroższy z możliwych wariantów fit-outu pod względem organizacji, ale pozwala uniknąć kosztu przeprowadzki i powierzchni zastępczej.

Modernizacja przy zachowaniu parametrów budynku klasy premium to dziś częstszy scenariusz niż przeprowadzka. Przy ograniczonej podaży nowej powierzchni w największych miastach i rosnących kosztach wykończenia przebudowa istniejącego biura bywa tańsza niż zmiana adresu — zwłaszcza gdy lokalizacja i sam budynek nadal odpowiadają najemcy.

Kierunek zmian odpowiada temu, jak zmieniło się korzystanie z biur. W modelu hybrydowym biurko przestaje być podstawową jednostką planowania, bo nie wszyscy są na miejscu tego samego dnia. Rośnie za to zapotrzebowanie na miejsca do spotkań, rozmów zdalnych i pracy w skupieniu — czyli dokładnie na te strefy, które powstały we Wrocławiu.

Kontekst rynkowy

Business Garden Wrocław to kompleks przy ulicy Legnickiej w dzielnicy Fabryczna, złożony z kilku budynków oddawanych etapami od 2017 roku. We wrześniu 2026 informowaliśmy o dziesięciu umowach najmu w tym kompleksie na ponad 8,6 tys. m².

Fabryczna należy do najbardziej nasyconych biurowo dzielnic Wrocławia — obok Starego Miasta i Krzyków skupia większość nowoczesnego zasobu miasta.

Przebudowa biura bez przeprowadzki to rachunek, który coraz częściej wychodzi na korzyść najemcy. Koszt fit-outu w czynnym obiekcie jest wyższy niż na pustej powierzchni, ale nie dochodzi do niego podwójny czynsz w okresie przejściowym, koszt przeprowadzki ani ryzyko gorszej lokalizacji. Przy dobrym budynku i akceptowalnym adresie modernizacja bywa po prostu tańsza od zmiany.

Co dalej?

Skalę tego zjawiska pokaże udział modernizacji w wolumenie prac wykończeniowych. Jeśli przebudowy w czynnych biurach będą rosły szybciej niż wykończenia nowej powierzchni, będzie to znak, że rynek najmu przesunął się w stronę przedłużeń zamiast relokacji.