Klasy budynków biurowych A, B i C — co naprawdę oznaczają

Zacznijmy od tego, że to nie jest norma

Klasa budynku nie wynika z przepisu ani z certyfikatu. Przypisuje ją właściciel, doradca albo baza danych — i różne źródła potrafią ocenić ten sam budynek inaczej. Dlatego traktujemy ją jako wskazówkę, a nie jako fakt.

Widać to w liczbach. W naszym rejestrze 482 z 3 328 biurowców nie mają podanej klasy w ogóle. To co siódmy budynek — nie dlatego, że jest gorszy, tylko dlatego, że nikt jej dla niego nie ustalił.

Jak to wygląda w Polsce

Klasa A: 1 513 budynków. Klasa B: 1 190. Klasa C: 127. Do tego 6 obiektów opisanych jako A+ i 10 jako B+, oraz 482 bez przypisanej klasy.

Uwagę zwraca proporcja. Klasy A i B to razem cztery piąte rynku, a A+ i B+ razem szesnaście budynków w całym kraju. Rozróżnienie „plus" istnieje w materiałach marketingowych znacznie częściej niż w danych — i nie ma dla niego żadnej ustalonej definicji.

Klasa A

Nowoczesne instalacje: klimatyzacja, podnoszone podłogi, sterowanie oświetleniem, wydajne windy. Dobra lokalizacja, reprezentacyjna recepcja, parking o rozsądnej proporcji miejsc do powierzchni. Zwykle budynek oddany po 2005 roku albo gruntownie zmodernizowany.

Coraz częściej ma też certyfikat środowiskowy, choć nie jest to warunek klasy — to dwie niezależne rzeczy, które bywają mylone.

Klasa B

Najliczniejsza grupa po klasie A i zarazem najbardziej niejednorodna. Mieści się w niej i budynek z lat dziewięćdziesiątych w świetnej lokalizacji, i nowszy obiekt na obrzeżach miasta. Wspólnym mianownikiem jest zwykle starszy rocznik albo słabsza lokalizacja przy zachowanym standardzie technicznym.

To tutaj najczęściej opłaca się szukać, jeśli zależy Ci na stosunku ceny do lokalizacji — pod warunkiem, że sprawdzisz stan instalacji, a nie samą literę.

Klasa C

Sto dwadzieścia siedem budynków, zwykle wymagających modernizacji albo zaadaptowanych z innej funkcji. Bywają sensownym wyborem dla firm, którym wystarczy prosta powierzchnia w konkretnym miejscu, oraz dla najemców gotowych zainwestować we własny fit-out w zamian za wyraźnie niższy czynsz.

Co realnie różni te klasy

Rocznik i standard instalacji — różnica najbardziej wymierna i najłatwiejsza do sprawdzenia podczas wizji lokalnej. Lokalizacja i dojazd, bo bliskość metra albo węzła przesiadkowego potrafi przeważyć nad wiekiem budynku. Części wspólne i recepcja, czyli element wizerunkowy, który decyduje o pierwszym wrażeniu Twojego klienta. Wreszcie parking i udogodnienia: liczba miejsc na 1 000 m² bywa istotniejsza niż litera przy nazwie.

Jak z tego korzystać przy wyborze

Klasa jest dobrym filtrem wstępnym i złym kryterium ostatecznym. Budynek klasy B przy stacji metra, po modernizacji części wspólnych, bywa lepszym wyborem niż klasa A dwadzieścia minut dalej — a różnica w czynszu finansuje wykończenie.

Praktycznie: zawęź listę klasą, ale porównuj konkretami. Rocznikiem, typowym piętrem, parkingiem i całkowitym kosztem najmu.

Co zrobić dalej

Zawęź listę klasą, a potem porównaj wybrane budynki po roczniku instalacji, typowym piętrze, parkingu i całkowitym koszcie najmu. Litera przy nazwie nie zastąpi żadnej z tych czterech rzeczy.

Najczęstsze pytania