Kompleks Diuna na warszawskim Służewcu pozyskał nowego najemcę i rozszerzył współpracę z obecnymi użytkownikami. Nowa umowa oraz ujawnione ekspansje obejmują łącznie około 4 500 m². Pakiet zawiera również odnowienie najmu, co pokazuje, że budynek utrzymuje użytkowników i jednocześnie przyciąga nowych.

Fakty

  • Budynek: Diuna, ul. Taśmowa 7, Warszawa (Służewiec)
  • Właściciel / zarządzający: Syrena Real Estate
  • Nowy najem: Astana Motors Poland — 500 m²
  • Ekspansja: międzynarodowa organizacja z sektora bezpieczeństwa — około 3 700 m²
  • Ekspansja i odnowienie: JDE Services — 300 m² dodatkowo, łącznie 1 200 m²
  • Łącznie nowy najem i ekspansje: około 4 500 m²
  • Modernizacja kompleksu zakończona w 2024 roku

Astana Motors Poland, importer i dystrybutor samochodów GWM, wynajęła 500 m². To nowy najemca w kompleksie. Największa pozycja to powiększenie biura międzynarodowej organizacji z sektora bezpieczeństwa o około 3 700 m² — skala odpowiadająca średniej wielkości samodzielnej umowie najmu na warszawskim rynku.

JDE Services przedłużyło umowę i dołożyło 300 m², zwiększając biuro do 1 200 m². Warto rozróżnić obie liczby: 300 m² to powierzchnia dodana, a 1 200 m² to łączny metraż po powiększeniu, obejmujący również kontynuowaną część najmu. Suma pozycji nowych i dodatkowych daje około 4 500 m².

Powiększenie biura przez obecnego użytkownika to najmocniejszy sygnał, jaki może wysłać budynek. Firma, która rozszerza powierzchnię w dotychczasowej lokalizacji, zna jej koszty eksploatacji, jakość obsługi i realne warunki pracy. Rezygnuje przy tym z przetargu na rynku, gdzie mogłaby wynegocjować zachęty dostępne przy relokacji.

Dla właściciela ekspansja oznacza zabezpieczenie przychodu bez kosztów pozyskania nowego najemcy i bez okresu bezczynszowego, który zwykle towarzyszy zmianie lokatora. Zestaw trzech zdarzeń w jednym kompleksie — wejście nowego użytkownika, dwie ekspansje i odnowienie — pokazuje budynek w fazie stabilizacji po modernizacji.

Diuna, znana wcześniej jako Marynarska Business Park, przeszła modernizację zakończoną w 2024 roku. Zakres objął części wejściowe czterech budynków oraz zmianę zagospodarowania otoczenia — duży fragment parkingu zastąpiono parkiem. Za projekt odpowiada Syrena Real Estate, we współpracy z PineBridge Benson Elliot.

Służewiec przez lata mierzył się z opinią dzielnicy biurowej bez tkanki miejskiej. Projekty przekształcające parkingi w przestrzenie zielone odpowiadają wprost na ten zarzut. Aktywność najemców w rok po zakończeniu prac jest praktycznym testem takiego podejścia.

Dla firmy poszukującej powierzchni na Służewcu praktyczne znaczenie ma struktura dostępnych modułów, a nie sam poziom wynajęcia kompleksu. Cztery budynki mogą mieć jeden duży wolny moduł albo kilka mniejszych — to zupełnie inna oferta dla najemcy potrzebującego 1 000 m² i dla tego, który szuka 4 000 m².

Kontekst rynkowy

Warszawski zasób biurowy liczy 6,23 mln m² przy 8,5 procent pustostanów. Czynsz prime wynosi 26,5 EUR za m², a efektywny 16,4 EUR.

Różnica między stawką wywoławczą a efektywną pokazuje skalę zachęt, jakich właściciele udzielają przy nowych umowach. To dlatego utrzymanie obecnego najemcy bywa dla aktywa korzystniejsze niż pozyskanie nowego.

Ekspansja obecnego najemcy to najbardziej wiarygodna rekomendacja budynku. Firma podejmuje tę decyzję, znając rachunek za eksploatację i jakość zarządzania, czego żaden materiał marketingowy nie zastąpi. Na Służewcu obserwujemy rozwarstwienie: budynki po modernizacji utrzymują najemców i notują ekspansje, a obiekty bez takich nakładów konkurują głównie ceną — co w dłuższym okresie oznacza spadek wartości aktywa. — Walter Herz

Co dalej?

Miarą kolejnego etapu będzie struktura wolnych modułów w czterech budynkach kompleksu oraz to, czy po ekspansjach utrzyma się tempo nowych umów.