Ghelamco podpisało ostateczną umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego oraz budynków The Bridge i Bellona przy placu Europejskim w Warszawie. Kupującym jest spółka z grupy Eastnine AB, notowanej na giełdzie w Sztokholmie. To jedna z największych transakcji biurowych ostatnich lat na polskim rynku.

Fakty

  • Sprzedający: Ghelamco
  • Kupujący: spółka z grupy Eastnine AB, notowanej na giełdzie w Sztokholmie
  • Przedmiot: prawo użytkowania wieczystego oraz budynki The Bridge i Bellona przy placu Europejskim
  • Wycena bazowa nieruchomości: 285 mln EUR
  • Cena w umowie: około 240 mln EUR
  • Płatność warunkowa: 20 mln EUR po wykończeniu powierzchni, w tym 15 mln dotyczy powierzchni Visa
  • Powierzchnia kompleksu: ponad 55 000 m²
  • Poziom wynajęcia: około 92 procent
  • Wieża: 174 m i 40 kondygnacji

Rozliczenie warto przeczytać dokładnie, bo w obiegu funkcjonują trzy różne kwoty. Wycena bazowa nieruchomości wynosi 285 mln EUR. Cena zapisana w umowie to około 240 mln EUR — czyli wycena pomniejszona o czynsze dotyczące powierzchni, których najemcy jeszcze nie objęli. Dodatkowe 20 mln EUR kupujący zapłaci po zakończeniu prac wykończeniowych, a 15 mln z tej kwoty dotyczy powierzchni Visa.

Taka konstrukcja nie jest wybiegiem negocjacyjnym, tylko standardem przy budynkach sprzedawanych przed pełnym zasiedleniem. Kupujący płaci za czynsze, które faktycznie wpływają, a nie za te, które dopiero mają wpłynąć. Sprzedający dostaje resztę wtedy, gdy doprowadzi powierzchnię do stanu umożliwiającego najemcy rozpoczęcie pracy. Ryzyko opóźnienia zostaje po stronie, która ma na nie wpływ.

W lipcu, przy ogłoszeniu uzgodnienia warunków, mówiliśmy o kwocie około 300 mln EUR. Ostateczna umowa jest oparta na wycenie 285 mln EUR, a wypłata została rozłożona na część bezwarunkową i warunkową.

Kompleks obejmuje czterdziestokondygnacyjną wieżę o wysokości 174 metrów oraz odrestaurowany zabytkowy budynek Bellony, połączone wspólnym lobby. Razem dają ponad 55 000 m² powierzchni biurowej, wynajętej w około 92 procentach. Wśród najemców są Erste Bank Polska, Visa, Grant Thornton, Astellas, Instytut Francuski oraz EssilorLuxottica.

O dwóch z tych umów pisaliśmy wcześniej: Visa wynajęła 17,3 tys. m², a Instytut Francuski przeniósł warszawską siedzibę właśnie do Bellony. Zabytkowy budynek przeszedł renowację i dziś pełni funkcję reprezentacyjnej części kompleksu.

Ghelamco zapowiedziało, że w 2027 roku rozpocznie w Warszawie dwa kolejne projekty, dla których ma już ostateczne pozwolenia na budowę. Sprzedaż The Bridge jest elementem zmiany sposobu finansowania nowych inwestycji przez dewelopera.

Kontekst rynkowy

Warszawski zasób biurowy liczy 6,23 mln m², a wskaźnik pustostanów wynosi 8,5 procent — najniżej od lat. Czynsz prime sięga 26,5 EUR za m², efektywny 16,4 EUR.

Transakcja tej skali przy takim poziomie pustostanów pokazuje, że kapitał wraca do polskich biur, ale wybiórczo: finansowanie znajdują budynki nowe, wysoko wynajęte i z kompletem certyfikatów. Starszy zasób konkuruje na zupełnie innym rynku.

Dla najemcy zmiana właściciela nie oznacza zmiany umowy — warunki obowiązują dalej. Zmienia się natomiast podejście do budynku: fundusz notowany na giełdzie zarządza aktywem pod kątem przewidywalnego dochodu, więc zwykle mocniej pilnuje poziomu wynajęcia i jakości obsługi niż deweloper przygotowujący obiekt do sprzedaży. Przy renegocjacji warto sprawdzić, kto po drugiej stronie stołu podejmuje decyzje i jaki ma horyzont inwestycyjny. — Walter Herz

Co dalej?

Do rozliczenia pozostaje warunkowa część ceny, zależna od zakończenia prac wykończeniowych. Zapowiedziane przez Ghelamco dwa warszawskie projekty mają ruszyć w 2027 roku.