Skanska przeznaczy 66 mln EUR na pierwszy etap kompleksu Nowy Format w Krakowie. Budynek A1 zaoferuje 21 400 m² powierzchni najmu, a jego ukończenie zaplanowano na III kwartał 2028 roku. To pierwsza duża decyzja inwestycyjna na krakowskim rynku biurowym od kilku kwartałów.

Fakty

  • Inwestor: Skanska
  • Budynek: Nowy Format A1, rejon ulic Grzegórzeckiej i Rogozińskiego oraz al. Pokoju, Kraków
  • Powierzchnia najmu: 21 400 m²
  • Wartość inwestycji: 66 mln EUR
  • Wartość kontraktu budowlanego: 140 mln PLN
  • Harmonogram: start budowy IV kwartał 2026, ukończenie III kwartał 2028
  • Cały kompleks: trzy budynki, około 48 000 m²
  • Architekt: Artur Jasiński i Wspólnicy

Decyzję inwestycyjną ogłoszono 15 września 2026 roku, a rozpoczęcie budowy przypada na IV kwartał 2026 roku. Nowy Format powstanie na terenie dawnej drukarni prasowej, w rejonie ulic Grzegórzeckiej i Rogozińskiego oraz al. Pokoju. Docelowa koncepcja obejmuje trzy budynki o łącznej powierzchni około 48 000 m².

Warto rozdzielić dwie kwoty podane przez dewelopera: 66 mln EUR to wartość inwestycji deweloperskiej, natomiast 140 mln PLN to wartość kontraktu na realizację budowy. Pierwsza obejmuje pełen zakres projektu, druga samo wykonawstwo.

Skanska stawia na pompy ciepła i rezygnuje z ciepła sieciowego. Systemy budynku mają być zasilane energią elektryczną, a w okresie własności dewelopera — energią ze źródeł odnawialnych potwierdzonych gwarancjami pochodzenia.

To rozwiązanie ma wymierne znaczenie dla najemcy. Brak przyłącza ciepłowniczego oznacza inną strukturę opłat eksploatacyjnych i uniezależnienie od taryf dostawcy ciepła. Dla firm raportujących emisje w zakresie pierwszym i drugim budynek bez spalania paliw na miejscu upraszcza sprawozdawczość — emisje przenoszą się do zakresu związanego z zakupem energii, który da się pokryć umową na energię odnawialną.

Deweloper planuje certyfikacje LEED Core & Shell, WELL Core & Shell oraz Obiekt bez Barier. Program zagospodarowania obejmuje ogród i tarasy, a ich wartość użytkowa będzie zależeć od zasad dostępu i utrzymania.

Przy terminie oddania w III kwartale 2028 roku projekt konkuruje o decyzje najemców podejmowane z dwuletnim wyprzedzeniem — czyli o firmy planujące relokację przy umowach wygasających w latach 2028–2029. Na etapie przed rozpoczęciem komercjalizacji deweloper jest zwykle skłonny do większej elastyczności w zakresie układu powierzchni i warunków wykończenia niż po osiągnięciu wysokiego poziomu wynajęcia.

Kontekst rynkowy

Krakowski zasób biurowy liczy 1,82 mln m², a wskaźnik pustostanów wynosi 17,4 procent. Czynsz prime sięga 17,0 EUR za m², efektywny 10,5 EUR.

Liczba zbiorcza nie opisuje jednak całego rynku: dostępność w ścisłym centrum jest wyraźnie niższa niż w strefach obrzeżnych, gdzie koncentruje się starszy zasób. Nowy Format powstaje w Grzegórzkach, blisko centrum i węzłów komunikacyjnych.

Decyzje inwestycyjne przy takim poziomie pustostanów podejmuje się wtedy, gdy deweloper widzi lukę w konkretnym segmencie. W Krakowie tą luką jest nowoczesna powierzchnia blisko centrum: starszy zasób obrzeżny generuje większość statystycznego wakatu, ale nie konkuruje o tego samego najemcę. Dla firm planujących relokację w perspektywie 2028 roku projekty przed startem budowy są najciekawszym momentem rozmowy — można wpłynąć na układ pięter i zakres wykończenia. — Walter Herz

Co dalej?

Kolejnymi etapami są rozpoczęcie robót, postęp budowy oraz pierwsze umowy najmu. Deklarowane parametry energetyczne będzie można zweryfikować w dokumentacji wykonawczej i późniejszej eksploatacji.