Ghelamco zawarło warunkową umowę sprzedaży projektu Chopin Tower spółce celowej zagranicznego inwestora. Cena wynosi 54,4 mln EUR netto. Przedmiotem umowy nie jest gotowy budynek, tylko projekt z ostatecznymi pozwoleniami — wieża o wysokości 130 metrów ma dopiero powstać na warszawskiej Woli.

Fakty

  • Cena: 54,4 mln EUR netto
  • Kupujący: spółka celowa zagranicznego inwestora
  • Rodzaj umowy: warunkowa umowa sprzedaży projektu
  • Warunek: rezygnacja miasta stołecznego Warszawy z prawa pierwokupu części nieruchomości
  • Planowana finalizacja: IV kwartał 2026 roku
  • Start budowy: 2027 rok
  • Wysokość: 130 m i 30 kondygnacji nadziemnych
  • Powierzchnia: około 40 000 m² biur oraz 800 m² handlu i gastronomii
  • Garaż: cztery poziomy, około 300 miejsc postojowych
  • Lokalizacja: róg Wroniej i Grzybowskiej na warszawskiej Woli

Umowa jest warunkowa, a warunkiem jest rezygnacja miasta stołecznego Warszawy z prawa pierwokupu części nieruchomości. Finalizację zaplanowano na czwarty kwartał 2026 roku, a rozpoczęcie budowy na 2027 rok.

Najciekawszy jest jednak model, a nie sama kwota. Ghelamco przekazuje projekt inwestorowi w momencie, w którym ma komplet pozwoleń, i pozostaje odpowiedzialne za dokończenie dokumentacji, budowę oraz komercjalizację — za wynagrodzeniem. Nie finansuje inwestycji i nie jest właścicielem budynku do czasu jego ukończenia.

Dla dewelopera oznacza to inny rozkład ryzyka. Klasyczny model wymaga zamrożenia kapitału na kilka lat i sprzedaży dopiero gotowego, wynajętego obiektu. W modelu usługowym kapitał wykłada inwestor, a deweloper zarabia na realizacji. Ryzyko kosztów budowy i terminu zostaje po stronie wykonawcy, ale ryzyko rynkowe — czyli to, ile uda się wynająć i po jakiej stawce — przechodzi na właściciela.

Dla najemcy planującego przeprowadzkę w perspektywie 2029 roku ma to konkretne znaczenie. Rozmowa o umowie przednajmu toczy się wtedy z deweloperem działającym w imieniu właściciela, a decyzje o stawce i zakresie wykończenia zapadają po stronie inwestora. Warto wiedzieć, kto podpisuje umowę i kto będzie zarządzał budynkiem po oddaniu.

Projekt obejmuje około 40 000 m² powierzchni biurowej oraz 800 m² handlu i gastronomii. Pod budynkiem zaplanowano czteropoziomowy garaż na około 300 samochodów, a na dachach ponad 400 m² powierzchni biologicznie czynnej. Wieża stanie w sąsiedztwie Warsaw Spire i The Bridge, w najgęściej zabudowanej biurowo części Woli.

Kontekst rynkowy

Warszawa ma dziś 6,23 mln m² biur i 8,5 procent pustostanów, a w budowie pozostaje 111 tys. m². Nowej podaży jest mało, co przy rosnącym popycie podnosi czynsze w nowych projektach.

Rondo Daszyńskiego i okolice Woli przejęły rolę głównego zagłębia biurowego stolicy. Chopin Tower wpisuje się w ten obszar, ale trafi na rynek najwcześniej pod koniec dekady.

Model, w którym deweloper buduje dla zewnętrznego inwestora, znamy z rynku magazynowego i powoli wchodzi on do biur. Dla firm szukających powierzchni oznacza to, że rozmowa o budynku przed startem budowy jest możliwa wcześniej niż kiedyś — projekt ma już właściciela i pozwolenia, więc decyzje zapadają szybciej. Przy umowie przednajmu trzeba jednak zapisać, kto odpowiada za terminy i jakie są skutki opóźnienia, bo odpowiedzialność jest rozdzielona między dwa podmioty. — Walter Herz

Co dalej?

Finalizacja umowy zależy od decyzji miasta w sprawie prawa pierwokupu i jest planowana na czwarty kwartał 2026 roku. Budowa ma ruszyć w 2027 roku.