Miasto Łódź podpisało z GTC umowę najmu 23 000 m² w kompleksie University Business Park przy ul. Wólczańskiej 178–180. Do nowej lokalizacji trafi około 1 500 pracowników z 34 jednostek organizacyjnych urzędu. Przeprowadzkę zaplanowano na przełom 2027 i 2028 roku. To największa pojedyncza umowa najmu biur w Łodzi i jedna z największych transakcji administracji publicznej na polskim rynku biurowym.

Fakty

  • Najemca: Miasto Łódź — 34 jednostki organizacyjne urzędu
  • Budynek: University Business Park, ul. Wólczańska 178–180, Łódź
  • Powierzchnia: 23 000 m²
  • Rodzaj transakcji: najem i konsolidacja rozproszonych siedzib
  • Liczba pracowników: około 1 500
  • Planowana przeprowadzka: przełom 2027 i 2028 roku
  • Certyfikaty budynku: BREEAM In-Use Excellent, Obiekt bez Barier

Największa część miejskich jednostek zajmie budynek A. W budynku B znajdą się Urząd Stanu Cywilnego oraz sala ślubów, przy zachowaniu obecności dotychczasowych najemców komercyjnych. Kompleks pozostaje więc obiektem wielofunkcyjnym, w którym administracja sąsiaduje z firmami.

Dla porównania skali: 23 000 m² to około 3,5 procent całego łódzkiego zasobu biurowego, który liczy 0,65 mln m². Jedna umowa obejmuje zatem powierzchnię porównywalną z czterema latami przeciętnej absorpcji netto w tym mieście.

Urząd łączy w jednym adresie funkcje rozproszone dotąd po kilkunastu budynkach. Obok stanowisk pracy urzędników powstanie przestrzeń obsługi mieszkańców — sprawy dotyczące dowodów osobistych, praw jazdy, rejestracji pojazdów, meldunków i działalności gospodarczej.

University Business Park ma certyfikat BREEAM In-Use Excellent oraz certyfikat Obiekt bez Barier. Ten drugi ma realne znaczenie przy obsłudze mieszkańców: urząd przyjmuje osoby o różnym stopniu sprawności, z wózkami, w większych grupach i w godzinach szczytu.

Biuro łączące zaplecze pracy z obsługą interesantów planuje się inaczej niż siedzibę firmy. Znaczenie mają drogi dojścia, organizacja stref oczekiwania, czytelność oznakowania oraz oddzielenie stanowisk obsługi od części roboczej. Te wymagania wpływają na koszt i harmonogram prac wykończeniowych, dlatego dwuletni okres przygotowania jest przy tej skali uzasadniony.

Transakcja nie zwiększa podaży biur. Dla właścicieli innych łódzkich biurowców istotniejsze jest co innego: miasto opuści kilkanaście dotychczasowych lokalizacji. Część z nich wróci na rynek jako powierzchnia do zagospodarowania, część to obiekty o innym przeznaczeniu. To właśnie ten ruch, a nie sama umowa, przesądzi o bilansie podaży w perspektywie trzech lat.

Kontekst rynkowy

Łódź pozostaje rynkiem o najwyższym wskaźniku pustostanów wśród głównych rynków regionalnych. Przy zasobie 0,65 mln m² wolne pozostaje 19,6 procent powierzchni.

Czynsz prime wynosi 14,5 EUR za m², a efektywny 10,8 EUR. Rynek z niemal jedną piątą wolnej powierzchni sprzyja negocjacjom, a transakcje tej skali zabezpieczają konkretne budynki na lata.

Umowy administracji publicznej rządzą się inną logiką niż najem korporacyjny. Decyduje nie tylko stawka, ale też dostępność komunikacyjna dla mieszkańców z całego miasta, możliwość obsłużenia dużego ruchu interesantów i przewidywalność kosztów w wieloletnim horyzoncie budżetowym. Dla łódzkiego rynku to sygnał, że starszy zasób klasy A w dobrej lokalizacji nadal znajduje dużych użytkowników — pod warunkiem dopasowania budynku do konkretnej funkcji. — Walter Herz

Co dalej?

Kolejnymi etapami są harmonogram przenoszenia poszczególnych jednostek oraz daty uruchomienia obsługi mieszkańców pod nowym adresem. Osobną kwestią pozostaje przyszłość kilkunastu lokalizacji, które urząd opuści.