Bliskość metra jest w Warszawie opisywana jako atut od trzydziestu lat, ale rzadko bywa policzona. Z analizy danych Walter Herz wynika, że da się ją wyrazić w euro za metr: w tej samej klasie budynek w zasięgu pieszym od stacji kosztuje o 3 do 6 euro miesięcznie więcej niż identyczny obiekt poza tym zasięgiem.

Fakty

  • Zasięg pieszy: 1,2 km od stacji — w tym pasie stoi około 51 procent warszawskich biurowców
  • Na te budynki przypada 61 procent powierzchni biurowej miasta
  • Premia za dostęp do metra: od 3 do 6 euro za m² miesięcznie w tej samej klasie
  • Klasa A: ponad 20 euro w zasięgu metra wobec 14,4 euro poza nim
  • Klasa B: 15,3 euro wobec 12 euro; klasa C: 14,2 euro wobec 10,6 euro
  • Do 300 m od stacji: około 150 budynków, 1,82 mln m², średnio 19,6 euro
  • 300–800 m: około 330 budynków, 2,61 mln m², średnio 18,9 euro
  • 800–1200 m: około 130 budynków, 1,10 mln m², średnio 15,6 euro
  • Poza 1,2 km: ponad 570 budynków, 3,61 mln m², średnio 12,9 euro
  • Analiza: dane Walter Herz, opracowanie Darii Stefańskiej

Skala zjawiska jest większa, niż sugeruje sama liczba stacji. Około 51 procent warszawskich biurowców stoi w promieniu 1,2 km od wejścia na peron, a przypada na nie 61 procent powierzchni biurowej miasta. Różnica między tymi dwiema liczbami mówi sama za siebie: budynki przy metrze są po prostu większe — od 8,5 do 12,9 tys. m² średnio, wobec 6,5 tys. m² poza zasięgiem.

Premia rozkłada się nierówno w poszczególnych klasach. W klasie A przekracza 20 euro przy stacji wobec 14,4 euro poza zasięgiem, czyli blisko sześć euro różnicy. W klasie B to 15,3 wobec 12 euro, w klasie C — 14,2 wobec 10,6 euro. Najwięcej zyskują więc obiekty najlepsze: to one potrafią zamienić dojazd na stawkę.

Zasięg, w którym ta premia działa, jest zaskakująco krótki. Najwyższe stawki utrzymują się w pasie odpowiadającym mniej więcej dziesięciu minutom marszu. Powyżej 800 metrów czynsze zaczynają zbliżać się do poziomu budynków spoza zasięgu metra, a w strefie 800–1200 m średnia wynosi już 15,6 euro wobec 19,6 euro przy samej stacji. Cztery minuty dłuższego spaceru kosztują właściciela cztery euro na metrze.

Metro nie jest jednak jedynym czynnikiem i warto to powiedzieć wprost, bo łatwo tu o nadinterpretację. Położenie względem centrum i standard budynku ważą więcej niż sama odległość od peronu: biura do 1,5 km od stacji Centrum kosztują średnio ponad 20 euro, a te oddalone od niej o ponad 6 km — około 12 euro, nawet jeśli mają stację pod nosem.

Rozkład biurowców wokół poszczególnych stacji pokazuje, gdzie naprawdę leży warszawski rynek. W zasięgu 1,2 km od Centrum i Ronda ONZ stoi po około 180 budynków, od Świętokrzyskiej około 170, od stacji Nowy Świat-Uniwersytet ponad 150, a od Ronda Daszyńskiego około 140. To są te same adresy, które wracają w statystykach popytu kwartał po kwartale.

Historia rozbudowy układa się w czytelną sekwencję. Wokół stacji pierwszej linii, uruchomionej w 1995 roku, stoi dziś około 150 budynków o powierzchni 954 tys. m² i średnim czynszu 17 euro. Przy stacjach otwieranych w latach 1998–2008 powstało około 160 biurowców i 1,17 mln m² ze średnią 18,9 euro. Przy centralnym odcinku drugiej linii, czynnym od 2015 roku — około 230 budynków i 3,12 mln m², ze stawką zbliżoną do 20 euro. Około 80 procent biurowców w zasięgu najstarszych stacji powstało po ich uruchomieniu, choć z samej kolejności nie wynika, że to metro te inwestycje wywołało.

Najciekawszy jest odcinek, którego w tych statystykach jeszcze nie ma. Zachodni fragment drugiej linii — Lazurowa, Chrzanów, Karolin — jest w fazie testowej. W zasięgu 1,2 km od nowych stacji stoi dziś dwanaście biurowców o łącznej powierzchni około 28 tys. m² i średnim czynszu 12,7 euro, czyli na poziomie typowym dla obrzeży.

Potencjał rozkłada się między nimi bardzo nierówno. Największy ma Karolin: w pobliżu stoją TRUMPF HQ, Połczyńska 116A, West Warsaw Office i Pola Karolińskie, a 1,2 km dalej siedem budynków Diamond Business Park Ursus. Wokół Lazurowej jest dziewięć obiektów, między innymi Aquarius, Comet Business Center i Wola Court. Przy Chrzanowie nie ma w zasięgu pieszym ani jednego biurowca.

Czy zrobi się tam zagłębie biurowe, nie rozstrzygnie sama stacja. Zadecydują plany miejscowe, dostępność gruntów, konkurencja ze strony mieszkaniówki i realne zapytania najemców. Sygnałami, że coś się rusza, będą tempo wynajmu w istniejących obiektach, zmiana poziomu pustostanów i decyzje właścicieli starszych budynków o modernizacji.

Kontekst rynkowy

Warszawski zasób biurowy liczy około 6 232 000 m², a wskaźnik pustostanów wynosi 7,9 procent: 4,3 procent w strefach centralnych i 11,1 procent poza nimi.

Różnica czynszów między strefą przy metrze a resztą miasta jest większa niż różnica między niejednymi miastami regionalnymi. To dlatego średnia stawka dla Warszawy jest liczbą, której nie da się użyć w żadnej konkretnej negocjacji.

Premia za metro jest realna, ale najemcy często płacą ją w niewłaściwym miejscu. Jeżeli zespół dojeżdża z jednej dzielnicy, kilkaset metrów od stacji potrafi być warte więcej niż cała różnica w stawce — a jeżeli połowa ludzi przyjeżdża samochodem albo koleją, ta sama premia jest po prostu kosztem. Przed wyborem lokalizacji warto policzyć, skąd faktycznie dojeżdża zespół, i dopiero wtedy zdecydować, za co się płaci. — Walter Herz

Co dalej?

Uruchomienie zachodniego odcinka drugiej linii będzie pierwszym od lat testem tego, czy nowa stacja sama z siebie przyciąga biura. Dwanaście istniejących obiektów w jej zasięgu to punkt odniesienia, do którego będziemy wracać.