Warszawski rynek biurowy zakończył III kwartał 2026 r. ze wskaźnikiem pustostanów na poziomie 7,9%. To o 0,6 pkt proc. mniej niż kwartał wcześniej i o 1,8 pkt proc. mniej niż przed rokiem. Zasób nowoczesnych biur wynosił około 6,23 mln m², a dostępna od ręki powierzchnia — około 490,6 tys. m².

Fakty

  • Zasób nowoczesnej powierzchni biurowej na koniec września: około 6,23 mln m²
  • Pustostany: 7,9%; 4,3% w strefach centralnych i 11,1% poza centrum
  • Powierzchnia dostępna od ręki: około 490,6 tys. m²
  • Nowa podaż: brak oddań w III kwartale; 45,2 tys. m² od początku 2026 r.
  • Popyt brutto w III kwartale: ponad 175 tys. m²
  • Udział nowych umów i przednajmów: 56,4%; renegocjacji i przedłużeń: 33%; ekspansji: 8,2%

Średnia dla całego miasta skrywa wyraźny podział lokalizacyjny. W strefach centralnych pustostany wyniosły 4,3%, natomiast poza centrum 11,1%. Dla firm oznacza to odmienną skalę wyboru zależnie od oczekiwanego adresu, wielkości modułu i terminu rozpoczęcia najmu. Sama ogólna liczba wolnych metrów nie przesądza, czy na rynku jest powierzchnia odpowiadająca konkretnemu profilowi najemcy.

Popyt brutto w III kwartale przekroczył 175 tys. m². Dla porównania, w II kwartale wyniósł 282,8 tys. m², a w III kwartale 2025 r. — 185,1 tys. m². Struktura transakcji pokazuje, że 56,4% popytu stanowiły nowe umowy, w tym przednajmy. Renegocjacje i przedłużenia odpowiadały za 33%, ekspansje za 8,2%, a powierzchnie zajmowane przez właścicieli za 2,4%.

Wolumen transakcji nie jest tym samym co przyrost netto zajętej powierzchni. Nowa umowa może oznaczać zmianę adresu, a przedłużenie utrzymuje dotychczasowe wykorzystanie. Dlatego przy interpretacji popytu warto równolegle patrzeć na jego strukturę, poziom pustostanów i nową podaż, a nie wyciągać wniosków z jednej sumy kwartalnej.

W III kwartale nie oddano w Warszawie żadnego nowego biurowca. Od początku roku nowa podaż wyniosła 45,2 tys. m², oddanych w projektach ukończonych wcześniej. Zestawienie braku nowych oddań ze spadkiem pustostanów wskazuje na ograniczony bieżący napływ powierzchni, choć sytuacja nadal różni się zależnie od strefy i standardu budynku.

Dla najemców istotne jest zatem nie tylko to, ile metrów pozostaje dostępnych, ale również gdzie się znajdują, czy tworzą odpowiednio duży i ciągły moduł oraz kiedy można je objąć. Właściciele z kolei konkurują o firmy jakością, terminem dostarczenia powierzchni i zakresem jej przygotowania. Kolejne kwartały pokażą, czy spadek pustostanów utrzyma się przy stopniowym uruchamianiu nowych projektów.

Kontekst rynkowy

Dane dotyczą nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie. Popyt brutto obejmuje różne typy transakcji i nie powinien być utożsamiany z przyrostem netto zajętego zasobu.

Co dalej?

W kolejnych odczytach kluczowe będą struktura popytu, dostępność powierzchni w centrum i poza nim oraz harmonogram projektów wchodzących do realizacji.