Dziewięć rynków, trzynaście milionów metrów
Analiza obejmuje dziewięć głównych rynków biurowych w Polsce: Warszawę oraz osiem rynków regionalnych — Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin i Szczecin. Trójmiasto liczone jest jako jeden rynek, obejmujący Gdańsk, Gdynię i Sopot. Na koniec czerwca 2026 roku ich łączny nowoczesny zasób wynosił 13,0 mln m²: 6,24 mln m² w Warszawie i 6,76 mln m² w regionach.
Trzy największe rynki regionalne to Kraków (1,87 mln m²), Wrocław (1,35 mln m²) i Trójmiasto (1,08 mln m²). Warszawa odpowiada za blisko połowę zasobu dziewięciu rynków i to jej wyniki decydują o tym, jak wygląda krajowa statystyka.
Wolumen umów najmu: 470,3 tys. m², także z odnowieniami
W II kwartale 2026 roku łączny wolumen umów najmu wyniósł 470,3 tys. m² — 282,8 tys. m² w Warszawie i 187,5 tys. m² na rynkach regionalnych. Obejmuje nowe umowy i odnowienia; nie jest absorpcją netto. Warszawski wolumen wzrósł z 155 tys. m² w II kwartale 2025 roku i 133,8 tys. m² w I kwartale 2026 roku. W całym półroczu osiągnął 416,6 tys. m². Na rynkach regionalnych wolumen wzrósł o 56% kwartał do kwartału, ale był o 13% niższy rok do roku.
Najwięcej wśród miast regionalnych wynajęto w Krakowie — 58,4 tys. m², przed Poznaniem (42,8 tys. m²) i Katowicami (25,1 tys. m²). Największą umową kwartału na rynkach regionalnych był najem całego budynku WITA C w Krakowie o powierzchni 13,7 tys. m² przez Brown Brothers Harriman, drugą co do wielkości — odnowienie z powiększeniem na 11,5 tys. m² przez Grupę Enea w poznańskim Business Garden. Kraków pozostaje największym regionalnym rynkiem biurowym.
Nowa podaż: 28 950 m² na dziewięć rynków
W Warszawie oddano jeden obiekt po modernizacji o powierzchni 2 350 m²; na rynkach regionalnych — cztery budynki o łącznej powierzchni 26 600 m². Razem to 28 950 m² nowej podaży. Wolumen 470,3 tys. m² umów najmu obejmuje również odnowienia, więc bezpośrednie porównanie tych dwóch liczb nie mierzy przyrostu zajętej powierzchni. Od początku roku do Warszawy trafiło 45,2 tys. m².
Przy zasobie 13 mln m² nowa podaż kwartału odpowiada około 0,2% zasobu. Najemca szukający dużej, ciągłej powierzchni w nowym budynku powinien sprawdzić dostępność w konkretnej lokalizacji; sam wolumen umów nie pokazuje, jak zmieniła się liczba wolnych modułów.
Pustostany: dwa rynki w jednym kraju
W Warszawie wskaźnik pustostanów wyniósł na koniec czerwca 8,5% — o 1,0 punktu procentowego mniej niż kwartał wcześniej i o 2,3 punktu mniej niż rok wcześniej. Do wynajęcia pozostawało 529,5 tys. m². Wewnątrz stolicy różnica jest jednak większa niż między niejednymi miastami: w strefach centralnych pustostany wynoszą 4,8%, poza centrum 11,8%.
Na ośmiu rynkach regionalnych wskaźnik sięga 17,3%, co odpowiada 1,17 mln m² wolnej powierzchni — ale i tu średnia zaciera obraz. Najwyższy wskaźnik pustostanów mają Katowice (22,2%), a najniższy Szczecin (8,4%). W Warszawie wskaźnik pustostanów spada, a w regionach pozostaje wyższy; regionalny wolumen umów był niższy rok do roku, choć wzrósł względem poprzedniego kwartału.
Czynsze: trzy pojęcia, których nie wolno mylić
Czynsz wywoławczy to stawka z oferty. Czynsz prime to stawka za najlepszą powierzchnię w najlepszym budynku danego rynku. Czynsz efektywny to stawka po uwzględnieniu zachęt — okresów bezczynszowych i udziału właściciela w kosztach wykończenia — i tylko on opisuje realne obciążenie budżetu. Z definicji czynsz efektywny nie może być wyższy od nominalnego dla tej samej umowy.
Według BNP Paribas Real Estate Poland w II kwartale 2026 roku czynsze prime w centrum Warszawy sięgały 30 € za m² miesięcznie, a poza centrum 19,5 €. Nie podajemy jednej średniej stawki efektywnej dla całego rynku: bez wspólnego modelu zachęt i jednakowej długości umowy taka liczba wprowadzałaby w błąd. Czynsz efektywny liczy się dla konkretnej oferty, względem odpowiadającego jej czynszu nominalnego.
Osobno: co widać w naszym rejestrze ofert
Poniższe liczby opisują rejestr dostępnych powierzchni Walter Herz, a nie rynek. To dwie różne miary i nie należy ich zestawiać. Rejestr pokazuje powierzchnię oferowaną — łącznie z modułami dostępnymi dopiero w przyszłości i ofertami prowadzonymi równolegle przez kilku doradców. Rynkowa powierzchnia niewynajęta na dziewięciu rynkach to 1,70 mln m²; rejestr obejmuje szerszy zbiór miast i inną definicję dostępności.
Historyczny stan rejestru na 3 września 2026: 3 303 budynki z opisem, 4 697 modułów biurowych i 2,29 mln m² powierzchni oferowanej. Struktura tego rejestru: 45% modułów ma poniżej 200 m², a 142 moduły — 3% oferty — przekraczają 2 000 m². Te 142 duże moduły to 396 tys. m², czyli 17% całej oferowanej powierzchni w tym zestawieniu. Nie są to bieżące dane o całym rynku.
W historycznym zestawieniu małych modułów było liczbowo więcej niż dużych. Nie oznacza to jednak, że każdy z nich spełnia wymagania lokalizacyjne i techniczne najemcy. Liczbę dostępnych, sąsiadujących pięter i faktyczną przewagę negocjacyjną trzeba sprawdzić dla konkretnej daty, budynku i powierzchni.
Co z tego wynika
Umowa kończy się w ciągu 12–18 miesięcy
- Zacznij rozmowy 12 miesięcy przed terminem. Alternatywa jest jedynym argumentem, który liczy się w renegocjacji, a przygotowanie jej wymaga czasu.
- Policz czynsz efektywny, nie wywoławczy: zestaw okres bezczynszowy, budżet na wykończenie i koszty eksploatacyjne w jednym modelu na cały okres najmu.
- Sprawdź, ile powierzchni w Twoim budynku stoi pusto. Właściciel z wysokim pustostanem negocjuje inaczej niż ten z jednym wolnym piętrem.
Szukasz powyżej 2 000 m²
- W historycznym rejestrze z 3 września było 142 moduły powyżej 2 000 m². Zbuduj bieżącą listę i sprawdź, czy część opcji wymaga łączenia pięter.
- Rozważ budynki przed oddaniem: przy ograniczonej nowej podaży umowa przednajmu może dać wpływ na układ, ale jej warunki wymagają indywidualnej negocjacji.
- Sprawdź podnajem — to często powierzchnie już wykończone, gotowe na wejście w kwartał.
Jesteś właścicielem lub zarządcą budynku
- Sprawdź lokalny popyt przed podziałem dużego piętra na mniejsze moduły; struktura ofert w naszym rejestrze nie dowodzi sama w sobie zmiany popytu.
- Aktualizuj dostępność w rejestrze. Oferta z nieaktualnym metrażem albo terminem wypada z krótkiej listy doradcy, zanim ktokolwiek zadzwoni.
- W budynkach starszych argumentem przestaje być czynsz, a zaczyna być koszt eksploatacyjny i gotowość techniczna do modernizacji.
Czego te dane nie mówią
Wskaźniki rynkowe opisują dziewięć głównych rynków i nie obejmują mniejszych miast ani powierzchni, których właściciele nie zgłaszają do statystyk. Rejestr ofert pokazuje powierzchnię oferowaną, a nie faktycznie pustą. Stawka wywoławcza jest punktem wyjścia do rozmowy, nie ceną. Każda z tych miar jest użyteczna osobno i myląca, gdy podstawi się jedną pod drugą.
Metodologia i źródła. Zasób, nowa podaż, wolumen transakcji najmu i wskaźniki pustostanów pochodzą z publikacji Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych (PINK) dla Warszawy i ośmiu rynków regionalnych, stan na koniec II kwartału 2026 roku. Suma dla dziewięciu rynków to wyliczenie redakcyjne z obu publikacji; wolumen umów obejmuje także odnowienia i nie jest absorpcją netto. Czynsze prime według BNP Paribas Real Estate Poland dotyczą tego samego kwartału. Dane o ofercie pochodzą z historycznego stanu rejestru Walter Herz z 3 września 2026, a nie z pomiaru całego rynku. Wykresy zostały wycofane do czasu przygotowania nowych z potwierdzonych danych.
