Metodologia

Metodologia danych

Skąd biorą się liczby w serwisie, jak je liczymy, czego nie robimy i gdzie przebiegają granice tych danych. Bez tego opisu dane rynkowe są tylko opinią zapisaną cyframi.

1. Skąd pochodzą dane

Wskaźniki rynkowe agregujemy z publicznych raportów rynkowych, komunikatów właścicieli i zarządców oraz z danych przekazywanych nam bezpośrednio przez strony transakcji. Dane o budynkach i powierzchniach pochodzą od właścicieli, zarządców i doradców prowadzących komercjalizację; część uzupełniamy z rejestrów publicznych i dokumentacji projektowej.

Przy każdej wartości wrażliwej na zmianę zapisujemy źródło, okres i datę weryfikacji. Wartość bez tej metryczki nie trafia do serwisu.

2. Definicje wskaźników

Wskaźniki rynku biurowego nie mają jednej obowiązującej definicji — różni doradcy liczą je inaczej i dlatego ich raporty nie zawsze dają się porównać. Poniżej definicje, których używamy my.

Zasób biurowy

Łączna powierzchnia najmu w budynkach oddanych do użytkowania i przeznaczonych na wynajem na otwartym rynku. Nie obejmuje powierzchni zajmowanych przez właściciela na własne potrzeby, obiektów w budowie ani powierzchni wycofanej z rynku na czas przebudowy.

Współczynnik pustostanów

Powierzchnia niewynajęta i dostępna od zaraz podzielona przez zasób, według stanu na ostatni dzień okresu. Powierzchnię oferowaną do podnajmu liczymy osobno i nie wchodzi ona do tego wskaźnika — inaczej ta sama powierzchnia byłaby policzona dwa razy.

Popyt brutto

Suma powierzchni objętej umowami podpisanymi w okresie: nowe umowy, ekspansje i przedłużenia. Popyt brutto nie oznacza przyrostu zajętej powierzchni — przedłużenie umowy nie zmienia zajętości. Do tego służy absorpcja netto.

Absorpcja netto

Zmiana powierzchni faktycznie zajętej między początkiem a końcem okresu. Może być ujemna, gdy najemcy oddają więcej, niż biorą. To jedyny wskaźnik pokazujący, czy rynek rośnie, czy się kurczy.

Powierzchnia w budowie

Projekty z rozpoczętymi robotami i deklarowanym terminem oddania. Deklarowany termin nie jest terminem gwarantowanym; przy projektach z historią przesunięć odnotowujemy to na karcie budynku.

Czynsz prime

Najwyższa stawka wywoławcza osiągalna dla powierzchni o najlepszych parametrach w najlepszej lokalizacji danego rynku, przy standardowej umowie i typowym metrażu. Jest to stawka wywoławcza, nie efektywna — nie uwzględnia zachęt. Do porównania konkretnych ofert służy czynsz efektywny, liczony osobno dla każdej umowy.

3. Jak liczymy wartości dla Polski

Wartości krajowe są agregatem siedmiu największych rynków biurowych: Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Katowic, Poznania i Łodzi. Zasób, powierzchnia w budowie i popyt są sumą rynków. Pustostany liczymy jako średnią ważoną zasobem, nie arytmetyczną — rynek dziesięciokrotnie większy nie może ważyć tyle samo, co najmniejszy.

Agregat nie obejmuje rynków spoza tej siódemki. Jeżeli szukasz danych dla mniejszego miasta, nie ma go w tych liczbach i nie należy zakładać, że mieści się w różnicy.

3a. Czynsz efektywny — metoda obliczenia (wersja 1.0, 23.08.2026)

„Czynsz efektywny" nie ma jednej rynkowej definicji, dlatego publikujemy własną, wersjonowaną metodę — żeby każdy wynik podpisany tą nazwą dało się odtworzyć. Materiały działu Wiedza i przyszłe narzędzia serwisu odwołują się do tej wersji.

Miarą jest prosta nominalna stawka po zachętach czynszowych: łączny czynsz bazowy należny za okres umowy, pomniejszony wyłącznie o zachęty dotyczące czynszu (okres bezczynszowy w części czynszowej, obniżki stawki, wkład właściciela przypisany do czynszu), podzielony przez powierzchnię najmu i liczbę miesięcy okresu.

• Nie wliczamy: opłat eksploatacyjnych i ich korekt, mediów, parkingu, kosztu wykończenia ponad wkład właściciela, mebli, przeprowadzki, zabezpieczeń ani kosztów wyjścia — to pozycje pełnego kosztu najmu (TCO), nie czynszu efektywnego.
• Bez dyskonta: wariant zdyskontowany jest inną miarą i wymaga jawnej stopy oraz dat przepływów; nie mieszamy go z wynikiem nominalnym.
• Zawsze z założeniami: wynik podajemy razem z okresem, metrażem, podstawą pomiaru, walutą i listą odjętych pozycji. Liczba bez tych informacji jest nieporównywalna.

Zmiany metody będą oznaczane nowym numerem wersji i datą — wynik policzony według wersji 1.0 pozostaje odtwarzalny po każdej zmianie.

4. Data cięcia i rytm aktualizacji

Wskaźniki rynkowe zamykamy na koniec kwartału kalendarzowego i publikujemy po zebraniu kompletu źródeł. Okres, którego dotyczą, jest podany przy każdej wartości — nie „aktualne", tylko konkretny kwartał i rok.

Dane ofertowe mają własny rytm i własne progi. Po ich przekroczeniu oferta dostaje status widoczny na karcie:

• Zweryfikowane — potwierdzone przez właściciela, zarządcę lub redakcję w bieżącym oknie.
• Aktualne — ostatnia aktualizacja mieści się w dozwolonym oknie.
• Do potwierdzenia — próg przekroczony: biura 30 dni, biura serwisowane 14–21 dni, lokale handlowe 30–45 dni.

5. Czego nie robimy

• Nie uśredniamy sprzecznych źródeł. Gdy dwa wiarygodne źródła podają różne wartości, wartość dostaje status „Dane sprzeczne" i trafia do wyjaśnienia. Średnia z dwóch różnych definicji nie jest liczbą, tylko jej pozorem.
• Nie zastępujemy braku danych zerem. Brak informacji pokazujemy jako brak. „Nieujawniona" przy transakcji znaczy, że strony jej nie podały — nie, że wyniosła zero.
• Nie przenosimy stawek między rynkami. Wartość z jednego miasta ani z innego kraju nie jest przybliżeniem dla rynku, dla którego danych nie mamy.
• Nie podajemy precyzji, której nie mamy. Jeżeli źródło podaje przedział, zostawiamy przedział. Zaokrąglenie do jednej liczby sugeruje pomiar, którego nie było.

6. Ograniczenia

Część transakcji na rynku nie jest ujawniana, więc popyt i absorpcja są dolnym oszacowaniem, a nie pomiarem. Stawki wywoławcze bywają deklaracją negocjacyjną, nie ceną transakcyjną. Metraże podawane przez właścicieli różnią się w zależności od przyjętego standardu pomiaru, a standard nie zawsze jest podany — tam, gdzie go znamy, zapisujemy go przy wartości.

Karty budynków opisują stan zgłoszony i zweryfikowany na wskazany dzień. Rynek zmienia się szybciej niż cykl publikacji, dlatego przy każdej karcie widnieje data ostatniego potwierdzenia, a nie zapewnienie o aktualności.

7. Korekty

Każde zgłoszenie błędu dostaje numer i termin odpowiedzi. Terminy i osoby odpowiedzialne opisujemy na stronie korekt. Poprawki w danych trafiają do publicznego rejestru zmian, którego nie da się poprawić ani skasować z panelu.

8. Wykorzystanie danych

Wskaźniki rynkowe i dane budynków można cytować z podaniem źródła („Biurowcewpolsce.com") oraz okresu, którego dotyczą. Prosimy o nieusuwanie okresu — liczba bez niego przestaje znaczyć to, co znaczyła.

Zbiorcze pobieranie zawartości serwisu i budowanie na jej podstawie konkurencyjnej bazy wymaga naszej zgody. Dane o budynkach pochodzą od właścicieli i zarządców, którzy przekazali je do publikacji w tym serwisie, a nie do dalszej redystrybucji.

Zobacz też: metodologia Office Score — jak liczymy wskaźnik porównawczy budynków.