Przy ul. Prostej 69 w Warszawie trwa rozbiórka istniejącego budynku biurowego. CPI Property Group przygotowuje działkę pod realizację LightOn — pierwszego projektu deweloperskiego grupy w Polsce. Nowy biurowiec ma zaoferować około 23,7 tys. m² powierzchni, a jego oddanie do użytkowania planowane jest w pierwszej połowie 2029 roku. W przeciwieństwie do projektów polegających na zmianie przeznaczenia istniejącego obiektu, przy Prostej 69 funkcja nieruchomości pozostanie biurowa — starszy budynek zostanie jednak całkowicie zastąpiony nową inwestycją o innych parametrach technicznych, środowiskowych i funkcjonalnych.

Fakty

  • LightOn: 23 679 m² GLA, ok. 2 200 m² typowego piętra, zielony taras 550 m² na 10. kondygnacji
  • Oddanie planowane na I poł. 2029; rozbiórkę prowadzi Grupa TREE (teren przekazany I 2026)
  • Certyfikaty projektowe: BREEAM Outstanding 94,5%, WiredScore Platinum 98/100

Ostatni najemcy opuścili Prosta 69 pod koniec grudnia 2025 roku. W styczniu 2026 roku teren został przekazany Grupie TREE, która odpowiada za rozbiórkę. Po pracach przygotowawczych zasadniczy etap demontażu rozpoczął się w lutym. Proces obejmuje nie tylko usunięcie konstrukcji, ale także odzysk i ponowne wykorzystanie części materiałów oraz wyposażenia; CPI Property Group zapowiada przygotowanie terenu w sposób ograniczający ilość odpadów kierowanych do składowania.

Dotychczasowy biurowiec powstał w latach 90. XX wieku, a później przeszedł modernizację. Sam adres ma jednak dłuższą historię gospodarczą — do początku lat 90. działały tu Zakłady Hutnicze Metali Wysokotopliwych „Polam” im. J. Grimau, specjalizujące się między innymi w produkcji drutów wykorzystywanych w przemyśle oświetleniowym. Do tego przemysłowego dziedzictwa odwołuje się nazwa LightOn; nawiązania do wcześniejszej działalności mają być również widoczne w architekturze i materiałach nowego budynku.

LightOn powstanie bezpośrednio przy wejściu do stacji metra Rondo Daszyńskiego. Aktualna strona projektu podaje 23 679 m² powierzchni GLA, około 2 200 m² powierzchni typowego piętra oraz zielony taras o powierzchni 550 m² na dziesiątej kondygnacji. Program inwestycji ma obejmować ponad 200 miejsc parkingowych w systemie rotacyjnym, infrastrukturę dla rowerzystów, ładowarki dla samochodów elektrycznych, kawiarnię, lokale handlowo-usługowe oraz centrum medyczne. Powierzchnie biurowe mają zostać wyposażone między innymi w przeszklenia na pełną wysokość, uchylne panele okienne, podnoszone podłogi, sufity podwieszane i system HVAC. Koncepcję opracował zespół CPI Property Group we współpracy z pracownią APA Wojciechowski Architekci; projekt ma zachować kameralną skalę w porównaniu z najwyższymi wieżowcami tej części Woli, oferując jednocześnie duże i elastyczne piętra.

LightOn uzyskał certyfikat BREEAM na etapie projektowym z oceną Outstanding i wynikiem 94,5 proc.; ocena końcowa będzie ponownie weryfikowana po zakończeniu realizacji, a projekt przygotowano również z myślą o zgodności z Taksonomią UE. Budynek otrzymał ponadto certyfikat WiredScore Platinum, zdobywając 98 na 100 punktów — w ocenie uwzględniono między innymi niezależne trasy światłowodowe, redundantne piony teletechniczne, zabezpieczenie pomieszczeń technicznych, zasilanie awaryjne oraz przygotowanie infrastruktury do obsługi rozwiązań IoT i prywatnych sieci 5G. Założenia obejmują także certyfikacje WELL i SmartScore oraz dostosowanie do wymagań programu „Obiekt bez barier”.

Realizacja LightOn jest przykładem redevelopmentu — starszy biurowiec zostaje wycofany, a jego miejsce zajmie nowy obiekt o tej samej podstawowej funkcji. Taki scenariusz różni się od konwersji, w której zachowuje się istniejącą konstrukcję, zmieniając sposób jej użytkowania. Projekt powstaje w okresie ograniczonej aktywności deweloperskiej: na koniec drugiego kwartału 2026 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni w stolicy wynosiły około 6,24 mln m², a pustostany w centralnych strefach spadły do 4,8 proc. wobec 8,5 proc. w całym mieście. Ograniczona dostępność nowych powierzchni w centrum zwiększa znaczenie projektów przy najważniejszych węzłach transportowych. Rozbiórka Prostej 69 pokazuje jednocześnie rosnącą presję na starsze obiekty w najlepszych lokalizacjach: jeżeli modernizacja nie pozwala osiągnąć oczekiwanych parametrów albo w pełni wykorzystać potencjału działki, właściciel może zdecydować się na zastąpienie budynku nowym projektem.

Kontekst rynkowy

Redevelopment (wyburzenie i budowa od nowa) i konwersja (zmiana funkcji w zachowanej bryle) to dwa różne scenariusze dla starszych biurowców — przy Prostej 69 wybrano ten pierwszy.

Rondo Daszyńskiego to jeden z najgęściej zabudowanych biurowo węzłów Warszawy; nowe projekty konkurują tu z istniejącymi wieżowcami i inwestycjami mixed-use.

Co dalej?

Po rozbiórce ruszy budowa LightOn; oddanie planowane na I poł. 2029. Certyfikaty BREEAM i WiredScore będą weryfikowane ponownie po zakończeniu realizacji.